Quando un edificio viene completato, il modello BIM non perde la propria utilità. Al contrario, può entrare in una nuova fase e diventare uno strumento a supporto della gestione dell’opera, della manutenzione e delle trasformazioni future.
Il BIM, Building Information Modeling, è infatti un metodo di gestione digitale delle informazioni relative a un edificio o a un’infrastruttura. Non riguarda soltanto la rappresentazione tridimensionale dell’opera: il modello può contenere dati su spazi, impianti, componenti, materiali, caratteristiche tecniche e documentazione utile durante tutto il ciclo di vita dell’immobile.
Dopo il cantiere, queste informazioni possono essere organizzate e mantenute aggiornate per supportare attività come il Facility Management, la manutenzione programmata, la gestione degli impianti, le riqualificazioni e, nei contesti più evoluti, l’integrazione con sistemi IoT e Digital Twin.
Cosa succede al modello BIM dopo il cantiere?
Al termine della costruzione, il modello BIM può essere aggiornato affinché rappresenti quanto è stato effettivamente realizzato. Da strumento utilizzato principalmente per progettare e coordinare i lavori, diventa così una base informativa utile per conoscere e gestire l’edificio nel tempo.
In questa fase si parla spesso di modello BIM as-built, cioè di un modello aggiornato sulla base dello stato reale dell’opera al termine del cantiere. Al suo interno possono essere riportate le modifiche intervenute durante la costruzione rispetto al progetto iniziale, insieme alle informazioni necessarie per la successiva gestione.
Il valore del modello non risiede quindi soltanto nella sua componente grafica. La rappresentazione tridimensionale può essere collegata a dati relativi agli elementi dell’edificio, come apparecchiature, impianti, materiali, schede tecniche, manuali e informazioni di manutenzione.
Il BIM può così diventare una sorta di archivio digitale strutturato dell’immobile, utilizzabile anche molti anni dopo la consegna dell’opera.
Dal BIM di progetto al BIM per la gestione dell’edificio
L’utilizzo del BIM cambia in base alla fase del ciclo di vita dell’opera.
Durante la progettazione, il modello permette di coordinare discipline diverse, come architettura, strutture e impianti, e consente ai professionisti coinvolti di lavorare su informazioni condivise.
Durante il cantiere può essere utilizzato per verificare la coerenza tra progetto e realizzazione, gestire le modifiche e migliorare il coordinamento delle attività.
Una volta completato l’edificio, l’obiettivo cambia ancora: le informazioni raccolte possono essere messe a disposizione di proprietari, gestori, manutentori e Facility Manager, cioè dei professionisti che si occupano della gestione degli spazi, degli impianti e dei servizi di un immobile.
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Fase |
Utilizzo principale del BIM |
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Progettazione |
Coordinamento tra discipline, sviluppo del progetto e verifica delle interferenze |
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Costruzione |
Controllo delle lavorazioni, aggiornamento delle modifiche e verifica di quanto realizzato |
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Gestione |
Consultazione delle informazioni, manutenzione, gestione degli impianti e degli spazi |
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Riqualificazione |
Conoscenza dell’esistente e supporto alla progettazione degli interventi futuri |
La continuità delle informazioni tra queste fasi è uno degli aspetti più importanti. Se i dati prodotti durante progettazione e costruzione vengono organizzati pensando anche alla gestione futura, il patrimonio informativo creato non viene disperso con la chiusura del cantiere.
Quali informazioni può contenere il BIM dopo la costruzione?
Per essere realmente utile nella gestione, il modello deve contenere informazioni coerenti con le necessità di chi utilizzerà l’edificio. È proprio la modellazione informativa a trasformare il BIM da semplice rappresentazione tridimensionale a un sistema digitale nel quale ogni elemento può essere associato a dati e caratteristiche utili durante le diverse fasi del ciclo di vita dell’opera.
A seconda del tipo di edificio e degli obiettivi stabiliti, il BIM può includere dati relativi alla distribuzione degli spazi, agli impianti elettrici e meccanici, alle apparecchiature installate, ai materiali e alle caratteristiche tecniche dei diversi componenti.
A un determinato elemento possono inoltre essere associate informazioni come il produttore, il modello, la data di installazione, le schede tecniche, i manuali d’uso e le indicazioni necessarie per la manutenzione.
Questo consente di passare da una documentazione distribuita tra planimetrie, file, manuali e archivi differenti a un sistema nel quale le informazioni possono essere organizzate e collegate direttamente agli elementi dell’edificio.
È però importante che il modello non venga considerato un contenitore nel quale inserire indiscriminatamente qualsiasi dato. Per ottenere uno strumento realmente utilizzabile occorre stabilire quali informazioni saranno necessarie durante la gestione e con quale livello di dettaglio dovranno essere mantenute.
BIM e Facility Management: come cambia la gestione dell’immobile
Uno degli utilizzi più interessanti del modello dopo il cantiere riguarda il Facility Management, l’insieme delle attività necessarie per mantenere efficiente e funzionale un edificio nel tempo.
La gestione di un immobile può richiedere la consultazione continua di informazioni su spazi, impianti, apparecchiature e componenti tecnici. Negli edifici complessi, come ospedali, uffici, stabilimenti industriali, strutture ricettive o grandi patrimoni immobiliari, individuare rapidamente le informazioni corrette può fare una differenza significativa.
Attraverso il modello BIM, il gestore può per esempio individuare un componente all’interno dell’edificio e consultare i dati che lo riguardano senza dover ricostruire ogni volta la documentazione disponibile.
In questo senso, il modello può diventare una interfaccia digitale per accedere alle informazioni dell’immobile, semplificando il lavoro di chi deve prendere decisioni operative e pianificare gli interventi.
Come il BIM supporta la manutenzione
La manutenzione è uno degli ambiti nei quali la disponibilità di informazioni strutturate può risultare particolarmente utile.
Immaginiamo, per esempio, un tecnico che deve intervenire su un’unità di trattamento dell’aria. Se il componente è correttamente identificato all’interno del modello, può essere possibile risalire alla sua posizione, alle caratteristiche tecniche, al produttore, ai manuali e alle informazioni necessarie per l’intervento.
Il modello BIM può inoltre essere integrato con software dedicati alla gestione e alla manutenzione degli immobili, creando un collegamento tra la rappresentazione digitale dell’edificio e i processi operativi.
In questo modo il BIM può contribuire a rendere più semplice il reperimento delle informazioni, migliorare la pianificazione delle manutenzioni e conservare uno storico più strutturato delle caratteristiche dell’edificio.
Il vantaggio non consiste quindi soltanto nel “vedere” l’elemento all’interno di un modello tridimensionale, ma nel poterlo associare alle informazioni necessarie per gestirlo.
Perché il modello BIM deve essere aggiornato nel tempo
Un modello utile al termine del cantiere non rimane necessariamente utile per sempre se non viene aggiornato.
Gli edifici cambiano: gli impianti vengono sostituiti, gli spazi possono essere riconfigurati, nuove apparecchiature vengono installate e alcune componenti possono essere rimosse. Dopo alcuni anni, quindi, la situazione reale dell’immobile può essere molto diversa da quella fotografata al momento della consegna.
Per questo il BIM destinato alla fase di gestione deve essere considerato un patrimonio informativo dinamico.
Quando vengono eseguiti interventi significativi, le informazioni rilevanti dovrebbero essere aggiornate in modo che il modello continui a rappresentare in maniera affidabile l’edificio.
Il valore del BIM nel lungo periodo dipende proprio dalla qualità e dall’attendibilità dei dati disponibili: un modello aggiornato può diventare una memoria digitale dell’opera, mentre un modello non più allineato con la realtà rischia progressivamente di perdere utilità.
BIM, IoT e Digital Twin: un edificio sempre più connesso
Il BIM può inoltre rappresentare una base per sistemi più evoluti di gestione e monitoraggio.
Attraverso dispositivi IoT, Internet of Things, cioè sensori e apparecchi connessi in grado di raccogliere e trasmettere dati, è possibile monitorare parametri come temperatura, consumi energetici, qualità dell’aria o funzionamento di determinate apparecchiature.
L’integrazione di queste informazioni con la rappresentazione digitale dell’edificio permette di associare i dati provenienti dal mondo fisico agli elementi del modello.
In scenari più avanzati si può arrivare al Digital Twin, o gemello digitale: una rappresentazione digitale di un bene fisico che viene alimentata anche da dati relativi al suo funzionamento.
BIM e Digital Twin non indicano quindi esattamente la stessa cosa. Il modello BIM descrive in modo strutturato l’edificio e le sue caratteristiche, mentre un Digital Twin prevede un livello ulteriore di connessione con dati aggiornati provenienti dall’opera reale.
Il BIM può tuttavia rappresentare una base informativa importante per costruire questo tipo di ecosistema digitale.
Il modello BIM facilita anche riqualificazioni e interventi futuri
Il ciclo di vita di un edificio comprende anche trasformazioni, ristrutturazioni e riqualificazioni.
Quando, dopo alcuni anni, è necessario intervenire sull’immobile, poter partire da un modello aggiornato permette ai professionisti di avere una conoscenza più strutturata dello stato esistente.
Geometrie, distribuzione degli ambienti, impianti e caratteristiche dei componenti possono diventare una base informativa utile per pianificare le nuove attività.
Questo può risultare particolarmente interessante negli interventi di riqualificazione energetica, nelle modifiche degli impianti o nelle riorganizzazioni degli spazi, dove una conoscenza affidabile dell’esistente rappresenta uno dei primi requisiti per progettare correttamente.
Il BIM continua quindi a generare valore anche molto tempo dopo il completamento dell’opera.
Perché è importante pensare alla gestione già durante la progettazione
Per utilizzare efficacemente il BIM dopo il cantiere non è sufficiente consegnare un modello alla fine dei lavori. Occorre stabilire in anticipo quali informazioni serviranno durante la gestione dell’immobile.
Un Facility Manager, per esempio, può avere esigenze molto diverse rispetto a quelle di un progettista. Alcuni dati fondamentali durante la progettazione potrebbero non essere particolarmente rilevanti nella fase operativa, mentre informazioni apparentemente secondarie possono diventare essenziali per la manutenzione.
Per questo è importante definire fin dalle prime fasi quali dati dovranno essere raccolti, come dovranno essere strutturati e in che modo potranno essere aggiornati nel corso degli anni.
L’obiettivo non dovrebbe essere creare il modello più ricco possibile, ma costruire un modello informativo coerente con gli usi previsti.
Pensare fin dall’inizio al ciclo di vita dell’opera permette quindi di trasformare il BIM da semplice risultato della progettazione a strumento realmente utilizzabile durante la gestione.
Dal cantiere alla gestione: il valore del BIM continua nel tempo
La conclusione dei lavori non rappresenta la fine del percorso del modello BIM. Può invece segnare il passaggio da uno strumento utilizzato per progettare e costruire a un sistema informativo destinato a supportare la gestione dell’edificio.
Un modello as-built correttamente strutturato e mantenuto aggiornato può aiutare a conoscere meglio l’immobile, reperire più facilmente le informazioni, organizzare le attività di manutenzione e preparare gli interventi futuri.
L’integrazione con sistemi di Facility Management, tecnologie IoT e soluzioni Digital Twin amplia ulteriormente le possibilità di utilizzo.
Il vero valore del BIM emerge quindi quando le informazioni prodotte nelle diverse fasi non rimangono isolate, ma accompagnano l’opera durante il suo intero ciclo di vita. Il modello diventa così non soltanto la rappresentazione digitale di ciò che è stato costruito, ma una base di conoscenza utile per gestire, mantenere e trasformare l’edificio nel tempo.
